Peu de propriétaires le savent : une conciergerie peut, sans détenir la moindre carte professionnelle, gérer votre calendrier, fixer vos prix et encaisser vos cautions. C’est illégal — et les conséquences retombent d’abord sur vous, pas sur elle.

Nous prenons le temps d’expliquer ce sujet en détail parce qu’il est rarement abordé de façon claire, et parce que c’est précisément la différence entre CapitalChic et une partie du marché : nous détenons la carte T et la carte G.

Ce que dit la loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les professions immobilières en France. Elle s’applique à toute personne qui, de manière habituelle, s’occupe pour le compte d’autrui d’opérations relatives à la gestion immobilière. Son article 3 est sans ambiguïté : ces activités ne peuvent être exercées que par les titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la CCI.

Ce n’est pas une formalité administrative parmi d’autres. Si l’activité exercée relève de la gestion immobilière réglementée et que le prestataire n’a pas la carte requise, le contrat conclu avec le propriétaire est frappé de nullité. Concrètement : le prestataire perd son droit à rémunération, et peut être contraint de rembourser les honoraires déjà perçus, dans la limite du délai de prescription de cinq ans.

Trois activités qui font basculer une conciergerie dans le champ réglementé

La loi elle-même reste assez générale sur les contours exacts de la « gestion immobilière », et la jurisprudence sur le sujet est encore rare. Sur la base des textes, de la pratique de la CCI et de la position récente de la profession, trois activités sont aujourd’hui considérées comme nécessitant la carte G :

• L’encaissement des loyers ou de tout fonds pour le compte du propriétaire. C’est le point le plus solidement établi : dès qu’une conciergerie perçoit les revenus locatifs, même transitoirement, avant reversement au propriétaire, elle agit en gestion immobilière.
• La prise et la gestion des cautions voyageurs. Une caution constitue également une réception de fonds pour le compte d’un tiers, et relève donc de la même logique — y compris lorsque le chèque ou le dépôt n’est pas encaissé mais simplement détenu.
• La fixation des prix et la gestion du calendrier (yield management). C’est le point le plus récemment mis en avant par la profession : décider du tarif d’une nuitée et piloter les disponibilités du bien engage la responsabilité du propriétaire dans des conditions qui, pour la CCI et pour la FNAIM, s’apparentent à un acte de gestion et non à une simple prestation technique.

Une conciergerie qui se limite au ménage, à la remise des clés et à l’entretien courant, sans toucher aux prix, au calendrier ni aux fonds, peut légalement exercer sans carte. Dès qu’elle dépasse ce périmètre, la carte devient nécessaire.

Une jurisprudence qui commence à trancher

Le sujet n’est plus seulement théorique. Le tribunal judiciaire de Tours, dans une décision du 28 janvier 2025, a débouté une conciergerie qui réclamait le paiement de prestations à un propriétaire : la qualité du service rendu n’était pas contestée, mais l’activité exercée relevait de la gestion immobilière et la société ne détenait pas la carte G. Le contrat a été jugé nul.

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a par ailleurs publié en avril 2026 un rapport consacré aux locations de courte durée, qui pousse pour une application stricte de la loi Hoguet au secteur de la conciergerie. Le mouvement est clair : la profession se structure, et les contrôles se renforcent.

Carte T, carte G : à quoi chacune sert

Les deux cartes professionnelles couvrent des activités différentes, souvent nécessaires ensemble pour une conciergerie qui gère réellement un bien de bout en bout :

• La carte G (gestion immobilière) couvre l’administration du bien pour le compte du propriétaire : encaissement des loyers et des cautions, reddition de comptes, gestion du calendrier et des tarifs.
• La carte T (transactions immobilières) couvre le rôle d’intermédiaire à la location : publication d’annonces, sélection des voyageurs, négociation des conditions de séjour.

Ce que cela change concrètement pour vous

CapitalChic détient les deux cartes professionnelles. En pratique, cela signifie :

• Un mandat de gestion en bonne et due forme, opposable et protecteur pour vous comme pour nous.
• Une garantie financière obligatoire pour toute carte G, qui sécurise les fonds qui transitent par notre compte (loyers, cautions, taxe de séjour).
• Une assurance responsabilité civile professionnelle, exigée pour l’obtention de la carte.
• Une reddition de comptes formelle, conforme aux obligations de la profession, et non un simple relevé commercial.

C’est un investissement que beaucoup de conciergeries évitent, parce qu’il implique des coûts et des contraintes réels. Nous avons fait le choix inverse : le confier à des professionnels qui n’ont pas la carte requise vous expose, en cas de litige, à un contrat potentiellement nul — ce qui n’apporte aucune protection en cas de problème, malgré les apparences. Nos conditions et nos honoraires figurent d’ailleurs dans notre barème des honoraires en accès libre.

Comment vérifier si votre conciergerie actuelle est en règle

Trois questions suffisent pour objectiver la situation :

1. Encaisse-t-elle vos loyers, même transitoirement, avant de vous les reverser ?
2. Gère-t-elle elle-même vos cautions voyageurs ?
3. Décide-t-elle seule de vos tarifs et de votre calendrier de disponibilité ?

Si la réponse est oui à au moins une de ces questions, demandez à voir son numéro de carte professionnelle et sa garantie financière. Une conciergerie en règle n’a aucune difficulté à les communiquer. Au-delà de la carte, la gestion d’un bien en location saisonnière implique aussi de nombreuses obligations pour le propriétaire : nous les détaillons dans notre article sur les obligations 2026 à Fréjus et Saint-Raphaël.

Questions fréquentes

Une conciergerie sans carte G peut-elle légalement exister ?

Oui, si elle se limite à des prestations techniques : ménage, accueil, remise des clés, maintenance, sans toucher aux fonds ni décider des prix ou du calendrier. Beaucoup de petites structures fonctionnent ainsi, en toute légalité, en facturant leur prestation séparément pendant que les plateformes versent directement au propriétaire.

Que se passe-t-il si mon contrat actuel est nul ?

Un contrat nul est réputé n’avoir jamais produit d’effet : la conciergerie perd son droit aux honoraires perçus, que vous pouvez potentiellement récupérer dans la limite de la prescription de cinq ans. Cela ne vous protège pas rétroactivement en cas de litige survenu pendant la période de gestion irrégulière.

La carte G suffit-elle, ou faut-il aussi la carte T ?

Cela dépend du périmètre exact de la mission. Une conciergerie qui gère à la fois les fonds, les prix, le calendrier et la sélection des voyageurs a besoin des deux. C’est notre cas.

Comment vérifier qu’une carte professionnelle est authentique ?

Le numéro de carte doit apparaître sur les documents contractuels et peut être vérifié auprès de la CCI qui l’a délivrée.

Vous souhaitez vérifier la conformité de votre contrat actuel, ou simplement confier votre bien à une structure en règle ? Prenez rendez-vous : nous étudions votre situation et vous remettons une estimation de revenus, sans engagement.

Cet article présente une information générale à jour au juillet 2026 et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La jurisprudence sur le champ exact de la gestion immobilière appliquée aux conciergeries reste peu développée ; en cas de litige, l’analyse doit être faite au cas par cas avec un professionnel du droit.